- 1Desafectación de la viviendaVendedorAporte
- 2Cancelación del usufructoUsufructuarioAporte
- 3CompraventaVendedor y compradorAporte
- 4Afectación a protección de la viviendaCompradorAporte
¿Qué nos pasó?
Presupuestamos una venta con cancelación de usufructo con un solo aporte, el de la compraventa. Al declarar la escritura aparecieron los dos actos, y el aporte de la cancelación no lo habíamos cobrado. Lo pagó la escribanía.
Si nos pasó a nosotros, le pasa a cualquiera. Por eso lo contamos.
Lee la escritura y cuenta los actos
- Lee la escrituraCuenta los actos: venta, cancelación de usufructo, afectación o desafectación.
- Mira la facturaCuenta los aportes que se cobraron.
- Si falta uno, te avisaCuando revisa esa escritura, antes de que lo pague la escribanía.
¿Por qué la cancelación del usufructo es otro acto?
Porque extingue un derecho distinto del que se vende. Cuando una persona tiene la nuda propiedad y otra el usufructo, para vender el inmueble libre el usufructuario renuncia en la misma escritura, y recién ahí se transmite el dominio pleno. Son dos actos en un mismo instrumento.
El arancel notarial del Colegio de la Ciudad trata la cancelación de derechos reales como un renglón propio, y recuerda que cuando una escritura tiene varios contratos se cobran íntegros los de cada uno. El aporte sigue la misma lógica: uno por acto.
¿Y si la vivienda está protegida?
El régimen de protección de la vivienda, el ex bien de familia, está en los artículos 244 a 256 del Código Civil y Comercial. En una venta puede aparecer de dos formas:
- Desafectación. Si el inmueble que se vende está afectado, el vendedor lo desafecta, en general en la misma escritura. Es un acto más, con su aporte, y el arancel lo calcula sobre la valuación fiscal.
- Afectación. Si el comprador quiere proteger la vivienda que compra, puede afectarla ahí mismo. El Código la exime de impuestos y tasas y le pone un tope a los honorarios del 1 % de la valuación fiscal, pero sigue siendo otro acto: en nuestra experiencia en CABA, también lleva su aporte.
Acto por acto
| Acto en la escritura | Aporte notarial | Derecho de escritura |
|---|---|---|
| Compraventa | Sí | Uno solo por escritura |
| Cancelación de usufructo | Sí, otro | |
| Cancelación de hipoteca | Sí, otro | |
| Desafectación de la vivienda | Sí, otro | |
| Afectación de la vivienda | Sí, otro |
¿Qué preguntar antes de presupuestar?
Cuatro preguntas. Cada "sí" es un aporte más en la proforma:
- ¿Hay un usufructo que cancelar?
- ¿Hay una hipoteca que cancelar?
- ¿El inmueble está afectado a protección de la vivienda?
- ¿El comprador la quiere afectar?
Y anotá quién paga cada acto antes de firmar. Si no está en el presupuesto, el aporte de más lo termina poniendo la escribanía.
Qué es el aporte y qué es el derecho de escritura, en la guía de aportes y derechos del Colegio en CABA.
- Colegio de Escribanos de la Ciudad — Arancel Notarial Indicativo (Res. 3/24): cancelación de derechos reales, desafectación del régimen de protección de la vivienda y varios contratos en una escritura (Dto. 1208/87, art. 9)
- Código Civil y Comercial, arts. 244 a 256 — régimen de protección de la vivienda: exención de impuestos y tasas (art. 252), honorarios (art. 254) y desafectación (art. 255)
- Ley 21.205 — Caja Notarial Complementaria de Seguridad Social
