¿Cuál es el error común?
Cobrarle al vendedor su mitad de los sellos sobre todo el precio. Parece lógico: el vendedor no compra, así que no tiene exención. Con ese razonamiento, en una escritura de $ 200.000.000 se retiene 1,35 % sobre el total, $ 2.700.000.
A nosotros nos pasó, y nos lo marcó el estudio contable. La cuenta correcta es $ 1.080.000: la diferencia, $ 1.620.000, es plata que se le habría cobrado de más a las partes.
Lee la escritura y controla lo retenido
- Lee la escrituraQuién compra, qué porcentaje y quién declara vivienda única.
- Calcula los sellos que correspondenPor cuota parte, con los valores del año.
- Los compara con la facturaSi se está reteniendo otra cosa, te avisa cuando revisa esa escritura.
¿Por qué el vendedor no paga por el 80 %?
Porque así lo interpreta AGIP. En sus criterios sobre la exención de vivienda única con varios compradores, dice que, si los compradores cumplen los requisitos, la exención alcanza a la operación y a las dos partes, y que el tope se recalcula en forma individual y proporcional, solo sobre la parte indivisa de quien la pide.
Y el Código Fiscal de la Ciudad trata la obligación como divisible: cuando uno de los que intervienen está exento, la exención se limita a su cuota parte y el resto paga.
¿Cómo se hace la cuenta, paso a paso?
| Paso | Cuenta | Resultado |
|---|---|---|
| 1. Base | El mayor entre precio, valuación fiscal y VIR | $ 200.000.000 |
| 2. Alícuota | La operación no supera $ 226.100.000 | 2,7 % |
| 3. Parte exenta | 80 % de la base: $ 160.000.000, dentro de su tope proporcional (80 % de $ 226.100.000) | $ 0 |
| 4. Parte gravada | $ 200.000.000 × 2,7 % × 20 % | $ 1.080.000 |
Si la parte del comprador exento supera su tope proporcional, paga 3,5 % solo sobre el excedente, igual que una vivienda única comprada por una sola persona. Los topes y la alícuota están en la guía de vivienda única.
¿Quién paga los $ 1.080.000?
Los que intervienen en la parte gravada: el vendedor y el comprador que no está exento, en la proporción que pacten. El comprador exento no pone nada.
¿Qué tiene que constar en la escritura?
- La declaración de cada comprador exento. Que el inmueble es su vivienda única, familiar y de ocupación permanente, en el texto de la escritura.
- El certificado del Registro de la Propiedad. AGIP lo pide para acreditar que es su única propiedad.
- Los requisitos, uno por uno. Se miran solo en quien compra. Según AGIP, ni siquiera entre cónyuges se cruzan: cada uno es un contribuyente aparte.
- La carga en el SIE. En la declaración del Colegio se elige, por cada interviniente, si grava sellos o qué exención tiene.
- Colegio de Escribanos — criterios interpretativos de AGIP sobre sellos: vivienda única con varios adquirentes y cónyuges (30/1/2015)
- Código Fiscal de la Ciudad, impuesto de sellos — obligación divisible cuando un interviniente está exento
- AGIP, centro de ayuda de Sellos — tope de vivienda única de $ 226.100.000, declaración jurada y certificado del Registro
- Colegio de Escribanos — instructivo del SIE: grava sellos o exención por interviniente
